Spezielles aus der Immobilienwelt: Erbbaurecht


Immer wieder trifft man bei der Suche nach der passenden Immobilie auf Angebote, die auf den ersten Blick günstiger erscheinen als Vergleichsobjekte mit ähnlicher Ausstattung und Lage. Oftmals verbirgt sich hinter dem günstigen Preis eine Immobilie, die auf „fremdem“ Grundstück steht. Das bedeutet, dass das Grundstück entweder von Kirchen, Gemeinden oder auch Privatleuten an andere „verpachtet“ wird. Derjenige, der ein Bauwerk (z.B. Einfamilienhaus) oder den Teil eines Bauwerks (z.B. Eigentumswohnung) auf einem solchen Grundstück erwerben möchte, hat nicht die Möglichkeit, wie üblich, das Grundstück zu erwerben, sondern er erwirbt lediglich das Bauwerk bzw. den Teil davon; für die Benutzung des Grundstücks wird ein festgelegter und oft veränderlicher Erbbauzins jährlich an den Grundstückseigentümer abgeführt. Meistens werden Erbbaurechte über mehrere Jahrzehnte geschlossen (30 – 99 Jahre).

Geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz und über einen Vertrag, der zwischen Erbbaugeber und Erbbaunehmer geschlossen wird. Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ist dabei unzulässig, gilt also immer für ein komplettes Gebäude. Gesetzlich spricht man von Erbbauberechtigtem (Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer) und Grundstückseigentümer.


Folgende Inhalte werden vertraglich festgehalten:

  • Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks

  • Versicherung und Wiederaufbau im Fall der Zerstörung

  • Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben

  • Verpflichtung des Erbbauberechtigen, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall)

  • Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen

  • Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf

  • Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen


Folgende Inhalte können in einem Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden:

  • Erbbauberechtigter bedarf der Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung. Solange durch die Veräußerung aber der Zweck nicht wesentlich verändert, beeinträchtigt oder gefährdet wird, kann der Erbbauberechtigte die Zustimmung zur Veräußerung verlangen.

  • Erbbauberechtigter bedarf der Zustimmung des Eigentümers zur Belastung des Grundbuchs (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld, Reallast) und zur Änderung des Inhalts der Belastung; ein Vertrag, der ohne Zustimmung des Eigentümers geschlossen wird, ist nichtig, also nicht gültig. Solange durch die Belastung aber der Zweck nicht wesentlich verändert, beeinträchtigt oder gefährdet wird, kann der Erbbauberechtigte die Zustimmung zur Belastung verlangen. (wichtig bei der Baufinanzierung: so muss unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages geklärt werden, ob der Grundstückseigentümer bereit ist, seine Zustimmung zu den Grundschulden zu erteilen, die der Käufer konkret eintragen lassen will). Sofern im Erbbaurechtsvertrags hierzu nichts geregelt ist, gelten nach der Rechtsprechung Beleihungsgrenzen zwischen 60 und 70 % des Verkehrswertes des Erbbaurechts. Die Kreditinstitute des Käufers verlangen für ihre Grundschulden und Hypotheken regelmäßig die erste Rangstelle. Dass der Grundstückseigentümer der Belastung zustimmt, bedeutet noch nicht, dass auch die erste Rangstelle gewährleistet ist. Die erste Rangstelle kann dem Kreditinstitut nur eingeräumt werden, wenn der Grundstückseigentümer zusätzlich zur Zustimmung auch bereit ist, mit seiner Erbbauzinsreallast, evtl. mit der Vormerkung für den Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses, und mit dem Vorkaufsrecht im Rang hinter die Grundschulden oder Hypotheken zurückzutreten oder eine sog. Stillhalteerklärung abzugeben (WICHTIG: Was von der kaufpreisfinanzierenden Bank gewünscht wird, sollte vorab abgeklärt werden!). Eine Verpflichtung dazu besteht regelmäßig nicht; weigert sich also der Grundstückseigentümer, so gibt es in der Regel keine Möglichkeit, ihn mit Rechtsmitteln dazu zu zwingen. Besteht das Kreditinstitut auf dem ersten Rang, so kann der Kaufvertrag vernünftiger Weise erst dann abgeschlossen werden, wenn der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zum Rangrücktritt oder die Abgabe der vom Kreditinstitut gewünschten Stillhalteerklärung zumindest konkret in Aussicht gestellt hat.


Erbbauzins:

  • Vorschriften des BGB über Reallasten finden hierbei Anwendung

  • Heimfallansprung entsteht, wenn der Erbbauberechtigte mit dem Erbbauzins mind. in Höhe zweier Jahresbeiträge im Rückstand ist

  • Regelmäßig ist des Weiteren im Grundbuch ein Erbbauzins eingetragen, der bei neueren Erbbaurechten eine Wertsicherungsklausel in sich trägt, während bei älteren Erbbaurechten (d.h. nach der bis zum 01.10.1994 geltenden Rechtslage) zusätzlich der Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses eingetragen ist

  • Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach 3 Jahren seit Vertragsabschluss bzw. nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden

Grundbuch:

  • Besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) wird angelegt

  • Bei Eigentümergemeinschaften: Wohnungs- und Teilerbbaugrundbücher


Beendigung des Erbbaurechts:

  • Bei Erlöschung durch Zeitablauf: Eigentümer hat Erbbauberechtigtem eine Entschädigung für das Bauwerk zu zahlen. Vereinbarungen über die Höhe und die Art der Zahlung sowie über Ausschließung können getroffen werden

  • Bei vorliegender Bestellung aufgrund Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise: mind. 2/3 des gemeinen Wertes bei Ablauf des Erbbaurechts


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